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Société civile immobilière : l’option à l’impôt sur les sociétés est-elle toujours avantageuse ?

Société civile immobilière : l’option à l’impôt sur les sociétés est-elle toujours avantageuse ?

Publié le : 09/09/2025 09 septembre sept. 09 2025
Rédaction

La société civile immobilière (SCI) est l’une des formes sociales les plus plébiscitées pour détenir et gérer du patrimoine immobilier. Pour cause, de nombreux foyers détiennent leur résidence principale via une SCI.

Si, par principe, la SCI est une société de personnes, imposée à ce titre à l’impôt sur le revenu (IR), une option permet à la SCI d’être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS).
 

Les avantages du régime de la SCI imposée à l’IS


L’imposition de la SCI ayant opté pour l’IS est dite opaque. L’imposition n’est plus due par les associés mais par la société elle-même.

Cela permet de soulager l’imposition des associés de la société lorsque leur taux d’imposition est situé dans les dernières tranches. En effet, dans une SCI à l’IR, les associés sont imposés sur les bénéfices réalisés par la SCI.

Le taux d’imposition peut donc rapidement augmenter. Une option à l’IS permettra de supprimer cette imposition des bénéfices en laissant pour seule redevable la société.

Il faut néanmoins noter que les associés seront redevables de l’imposition sur les dividendes qu’ils seront susceptibles de toucher.

La SCI à l’IS permet également de bénéficier des amortissements et de déduire les frais d’acquisition du bien immobilier, réduisant in fine son imposition.

Enfin, en cas de cession de titres, les associés sortants pourront bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention de leurs titres conformément à l’article 150-0 D du Code général des impôts.
 

Les inconvénients d’une SCI à l’IS


La SCI à l’IS présente également quelques inconvénients. Premièrement, l’absence de tranches d’imposition variées peut pénaliser la société. En effet, le barème de l’impôt sur les sociétés prévoit une tranche d’imposition à 15 % pour des bénéfices compris entre 0 et 42 500 euros et 25 % au-delà.

A contrario, l’impôt sur le revenu prévoit plusieurs tranches, permettant une plus grande adaptabilité.

De plus, il n’est pas possible de bénéficier de l’abattement prévu à l’article 150 VC du Code général des impôts permettant de jouir d’une fiscalité avantageuse avec l’accumulation des années de détention des biens.

L’option à l’IS peut présenter un inconvénient du fait de son immobilisme. En effet, une fois passé un délai de cinq ans après avoir exercé l’option, celle-ci devient irrévocable et il ne sera plus possible d’opter pour l’IR une fois ce délai passé.
 

Quelle option choisir pour sa SCI ?


En résumé, l’option pour l’IR ou l’IS est très situationnelle. L’exercice de l’option dépendra très fortement de la situation personnelle des associés et des objectifs projetés pour la SCI.

Si l’option à l’IR permet de jouir d’un abattement pour une détention de longue durée et, par conséquent, est favorable à une détention longue des actifs immobiliers, l’option à l’IS est plus complète et permet de bénéficier de multiples abattements et déductions réduisant in fine son imposition.

Avant d’effectuer toute option auprès de l’administration fiscale, il est recommandé de consulter votre notaire habituel afin d’obtenir conseils et recommandations pour votre projet.
 
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