SCI familiale : l'outil idéal pour transmettre le patrimoine immobilier
Publié le :
05/11/2024
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La société civile immobilière (SCI) est une société qui permet à ses associés de gérer des biens immobiliers à plusieurs. Si elle est constituée des membres d'une même famille, avec un lien de parenté jusqu'au 4e degré inclus ou un lien d'alliance avec le mariage ou le PACS, on parle alors de SCI familiale.
La constitution d’une SCI familiale
La création d’une telle société suppose la réunion de 2 associés minimum, qui vont détenir des parts sociales de la société à proportion de leur apport.
Le Code civil ne réglemente pas son contenu, laissant une large place à la liberté rédactionnelle des statuts. Il faudra ensuite ouvrir un compte bancaire pour y déposer le capital social en numéraire (argent) ou en nature (biens). Pour en informer les tiers, il faut publier une annonce de création dans un journal d'annonce légale, pour pouvoir procéder au dossier d'immatriculation de la société.
Les associés pourront alors nommer un gérant pour traiter les affaires courantes, tandis que les associés disposent d'autres droits tels que la participation, l'information ou le droit de céder leurs parts sociales. Également ils ont vocation aux bénéfices réalisés par la société, en fonction de leur participation dans le capital social.
La SCI est une société translucide. Elle est alors soumise à l’impôt sur le revenu, mais elle pourra opter pour l'impôt sur les sociétés, si elle le souhaite.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Passer par la création d'une SCI familiale comporte de nombreux avantages.
Dans un premier temps, ce mécanisme permet d'éviter le régime de l'indivision qui est beaucoup plus contraignant avec, notamment, le fait de devoir prendre des décisions à l'unanimité ou encore de devoir passer par la vente forcée du bien.
La SCI familiale permet également de protéger les concubins par le démembrement de propriété croisé, ce qui permet aux couples non mariés ou non pacsés c'est d'éviter des droits de succession s'élevant à 60%.
Enfin, et pas des moindres, opter pour une SCI familiale est l'outil idéal pour transmettre son patrimoine immobilier. La transmission sera facilitée pour les parents souhaitant transmettre leurs parts sociales à leurs enfants puisqu'ils vont pouvoir bénéficier de l'abattement fiscal de 100 000€, renouvelable tous les 15 ans.
Cette transmission de patrimoine peut également être optimisée si l'on combine la SCI avec le démembrement de propriété. Ce dernier va permettre aux parents de donner la nue-propriété à leurs enfants, tout en conservant l'usufruit du bien. Cet usufruit va alors leur permettre de continuer à jouir du bien immobilier, y habiter et percevoir des loyers jusqu'à leur décès.
Cette transmission du patrimoine permet alors aux parents de demeurer le gérant de la société, de réduire les frais de succession, ainsi que de ne pas se dépouiller immédiatement de leurs biens.
En contrepartie, la société comporte quand même des inconvénients avec la responsabilité illimitée, mais non solidaire des associés. Ces derniers devront répondre indéfiniment des dettes, et pourront engager leur patrimoine personnel. Toutefois, si l'un d'eux ne paye pas, les créanciers ne pourront pas se retourner contre les autres. Également, toute activité commerciale est interdite et il faut tenir une comptabilité à jour.
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