Quelle est la responsabilité du vendeur en cas de servitudes non apparentes
Publié le :
30/09/2025
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En matière immobilière, le vendeur est soumis à une forte obligation d’information. À ce titre, il doit réaliser divers diagnostics afin d’avertir l’acheteur du bien sur les potentiels sinistres susceptibles d’advenir, mais également sur la présence d’amiante ou encore les risques technologiques.
L’acte de vente doit également dresser un état des servitudes grevant le bien. Si parfois les servitudes sont apparentes, à l’instar de la servitude de passage (généralement matérialisée par un chemin), elles peuvent également être non apparentes, à l’instar de réseaux souterrains traversant la parcelle.
Les obligations du vendeur en présence de servitudes non apparentes
En matière de vente, le vendeur est tenu de deux garanties : la garantie contre les vices cachés et la garantie d’éviction.
La première permet de protéger l’acquéreur contre des vices dissimulés au moment de la vente en lui permettant d’opter entre la résolution de la vente ou une indemnisation.
La seconde protège l’acquéreur contre l’éviction (par exemple si un tiers se revendique également propriétaire du bien) ou contre les charges de l’objet non déclarées lors de la vente.
À ce titre, l’article 1638 du Code civil dispose que si l’acquéreur se rend compte que le bien est grevé de servitudes non apparentes, il peut solliciter la résiliation du contrat ou demander au vendeur une indemnité.
Ainsi, en présence d’une servitude non apparente, l’acquéreur devra démontrer que la servitude n’était pas déclarée lors de la vente. Afin de solliciter la résiliation de la vente, l’acquéreur devra démontrer que la servitude occulte est d’une importance telle qu’elle justifie la résiliation.
En revanche, l’acquéreur pourra toujours obtenir une indemnisation, peu important l’importance de la servitude (Cass. civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-13.179).
Il faut également préciser que la responsabilité du vendeur est engagée quand bien même il n’avait pas eu connaissance d’une telle servitude.
L’acquéreur pourra en outre invoquer un vice du consentement afin de faire prononcer la nullité de la vente. Il pourra invoquer une erreur, un dol et, plus marginalement, la violence.
Les deux premiers vices induisent une erreur sur les qualités essentielles du bien, la différence étant que le dol résulte d’une intention d’omettre des informations essentielles.
Les clauses d’exclusion de garantie
Au sein de l’acte de vente, les parties peuvent aménager librement cette garantie en l’augmentant ou en la diminuant, voire en prévoyant que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie.
Ces clauses d’exclusion font l’objet d’un contrôle particulier par les juridictions, qui refusent parfois leur application. La Cour de cassation a par exemple pu confirmer qu’une clause d’exclusion de garantie stipulant que le bien était acheté « en l’état » n’exonérait pas le vendeur de sa garantie (Cass. civ. 3e, 13 février 2025, n° 23-17.636).
Le vendeur devra donc exclure expressément sa garantie par le jeu d’une clause stipulant précisément qu’il ne sera nullement tenu à garantie en cas de présence de servitudes non apparentes.
Ainsi, le vendeur pourra aménager sa responsabilité s’il n’est lui-même pas au courant de la présence de telles servitudes.
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