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Le démembrement temporaire d’une société

Publié le : 19/12/2022 19 décembre déc. 12 2022
Rédaction

Le démembrement est l’acte juridique qui permet de scinder en deux parties la propriété d’une chose, prise en la forme d’un bien ou d’un droit, et revient en pratique pour une personne à détenir la nue-propriété, auquel cas le bien ou le droit reste à sa disposition (abusus), tandis qu’une autre personne jouit de l’usufruit à travers l’usage et la captation des fruits de l’objet du démembrement (usus et fructus). 
En somme, le choix est rendu possible entre un démembrement viager, dont le terme est causé par la mort, ou un démembrement temporaire, où le terme est fixé à l’avance.
Généralement pour répondre à un besoin de gouvernance et dans un souci d’optimisation fiscale, les sociétés ou les investisseurs ont recours au démembrement temporaire. Par ailleurs, l’usage de l’usufruit temporaire s’applique aussi bien sur un bien immobilier qui constitue les murs de la société, que sur les parts sociales détenues par les associés.
De surcroît, l’intérêt de ce type de montage est présent pendant la période de démembrement, mais également une fois que ce démembrement prend fin.

Les usages courants du démembrement temporaire

Pour illustrer le contexte le plus commun du recours au démembrement temporaire d’une société, il peut s’agir d’un bien immobilier acquis par une société afin d’exercer son activité, et où deux types de sociétés s’unissent pour parvenir à son exploitation : d’un côté la société d’exploitation (usufruitière) utilise le bien, et de l’autre côté une Société Civile Immobilière (nue-propriétaire) est créée avec les mêmes associés, avec pour mission d’acquérir et gérer le ou les biens immobiliers. Ainsi, les associés restent seulement détenteurs des parts sociales à hauteur de leur contribution.

Dans un autre exemple, l’investissement dans des parts de Société Civile de Placement Immobilier (nue-propriétaire) fonctionne par la remise de capitaux à une société de gestion, dont le rôle est d’investir dans des actifs immobiliers pour le compte de tiers. De ce fait, les épargnants sont assimilables à des associés (usufruitiers) et leurs parts permettent de toucher des revenus issus des loyers perçus par la société, cette dernière étant propriétaire des actifs immobiliers. Cette solution est avantageuse notamment pour les particuliers qui souhaitent anticiper leur retraite avec une opération d’épargne.

Concernant la durée d’un démembrement temporaire, elle peut être convenue entre 5 et 30 ans et l’article 619 du Code civil précise que « l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans ».

Les avantages fiscaux du démembrement temporaire

Dans le montage du démembrement, plusieurs avantages sont combinés, mais dépendent du choix effectué au niveau du régime d’imposition. Les parties peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou bien l’impôt sur les sociétés (IS), celui-ci étant estimé plus avantageux.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, de ce fait il ne supporte pas la charge d’imposition, mais il est tout de même amené à percevoir une partie de la distribution de la trésorerie. Ainsi, le bénéfice règle le remboursement du prêt souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété. Toutefois, l’avantage s’applique à condition d’avoir choisi l’impôt sur les sociétés.

En revanche, l’article 8 du Code général des Impôts indique que « l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier ». Le remboursement du prêt contracté par la SCI pour acquérir le bien mobilise les revenus de la location, ce qui implique pour l’usufruitier d’être imposé sur un revenu non perçu immédiatement.

Il est évident que le démembrement temporaire ne peut pas seulement conférer des avantages seulement au nu-propriétaire en vertu de la communauté d’intérêts existante entre les parties.
 
En effet, l’opération comporte un intérêt significatif pour l’usufruitier, qui profite de l’Impôt sur les sociétés avec un taux d’imposition maximum fixé à 25 % en 2022. 
Dans le calcul de l’impôt, la durée de l’usufruit temporaire est prise en compte pour déterminer son amortissement, de même que les dettes engagées pour le bien immobilier. En définitive, l’usufruitier supporte une charge de remboursement plus allégée que la somme qui aurait dû être versée en loyer (Article 238 K Code Général des Impôts).

Les conséquences de la fin du démembrement temporaire

À son expiration la pleine propriété se reconstitue au profit du nu-propriétaire, dont la pleine propriété est restituée pour un coût fiscal nul. Les parts sociales reviennent intégralement aux associés sans impact financier qui restent soumis à la même imposition qu’avant le démembrement. En conclusion, tout se déroule comme si la période de démembrement n’avait jamais eu lieu.

En cas de vente, l’avantage réside dans l’exonération rendue possible, car la date d’acquisition est celle de la constitution de la nue-propriété, au-delà de 30 années de possession. Cependant, les déductions et amortissements du démembrement ne sont pas pris en considération dans le calcul de l’impôt. 
Si le propriétaire souhaite vendre l’immeuble avant 30 ans de détention, l’imposition de la plus-value repose sur le régime de plus-value des particuliers. 
Enfin, le bien peut également être conservé afin de construire un revenu, sinon une donation est envisageable afin de purger la plus-value et réaliser des économies.
 
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