Société civile immobilière : l’option à l’impôt sur les sociétés est-elle toujours avantageuse ?
Publié le :
09/09/2025
09
septembre
sept.
09
2025
La société civile immobilière (SCI) est l’une des formes sociales les plus plébiscitées pour détenir et gérer du patrimoine immobilier. Pour cause, de nombreux foyers détiennent leur résidence principale via une SCI.
Si, par principe, la SCI est une société de personnes, imposée à ce titre à l’impôt sur le revenu (IR), une option permet à la SCI d’être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS).
Les avantages du régime de la SCI imposée à l’IS
L’imposition de la SCI ayant opté pour l’IS est dite opaque. L’imposition n’est plus due par les associés mais par la société elle-même.
Cela permet de soulager l’imposition des associés de la société lorsque leur taux d’imposition est situé dans les dernières tranches. En effet, dans une SCI à l’IR, les associés sont imposés sur les bénéfices réalisés par la SCI.
Le taux d’imposition peut donc rapidement augmenter. Une option à l’IS permettra de supprimer cette imposition des bénéfices en laissant pour seule redevable la société.
Il faut néanmoins noter que les associés seront redevables de l’imposition sur les dividendes qu’ils seront susceptibles de toucher.
La SCI à l’IS permet également de bénéficier des amortissements et de déduire les frais d’acquisition du bien immobilier, réduisant in fine son imposition.
Enfin, en cas de cession de titres, les associés sortants pourront bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention de leurs titres conformément à l’article 150-0 D du Code général des impôts.
Les inconvénients d’une SCI à l’IS
La SCI à l’IS présente également quelques inconvénients. Premièrement, l’absence de tranches d’imposition variées peut pénaliser la société. En effet, le barème de l’impôt sur les sociétés prévoit une tranche d’imposition à 15 % pour des bénéfices compris entre 0 et 42 500 euros et 25 % au-delà.
A contrario, l’impôt sur le revenu prévoit plusieurs tranches, permettant une plus grande adaptabilité.
De plus, il n’est pas possible de bénéficier de l’abattement prévu à l’article 150 VC du Code général des impôts permettant de jouir d’une fiscalité avantageuse avec l’accumulation des années de détention des biens.
L’option à l’IS peut présenter un inconvénient du fait de son immobilisme. En effet, une fois passé un délai de cinq ans après avoir exercé l’option, celle-ci devient irrévocable et il ne sera plus possible d’opter pour l’IR une fois ce délai passé.
Quelle option choisir pour sa SCI ?
En résumé, l’option pour l’IR ou l’IS est très situationnelle. L’exercice de l’option dépendra très fortement de la situation personnelle des associés et des objectifs projetés pour la SCI.
Si l’option à l’IR permet de jouir d’un abattement pour une détention de longue durée et, par conséquent, est favorable à une détention longue des actifs immobiliers, l’option à l’IS est plus complète et permet de bénéficier de multiples abattements et déductions réduisant in fine son imposition.
Avant d’effectuer toute option auprès de l’administration fiscale, il est recommandé de consulter votre notaire habituel afin d’obtenir conseils et recommandations pour votre projet.
Historique
-
Société civile immobilière : l’option à l’impôt sur les sociétés est-elle toujours avantageuse ?
Publié le : 09/09/2025 09 septembre sept. 09 2025Rédaction
La société civile immobilière (SCI) est l’une des formes sociales les plus plébiscitées pour détenir et gérer du patrimoine immobilier. Pour cause, de nombreux foyers détiennent...
-
Quels sont les avantages d'un don manuel ?
Publié le : 29/07/2025 29 juillet juil. 07 2025Rédaction
Un don manuel correspond à une donation réalisée sans acte notarié, par simple remise de la main à la main. Il s’agit généralement d’un bien mobilier, le plus souvent d’une somm... -
Prestation compensatoire et fiscalité : quelle articulation ?
Publié le : 25/04/2025 25 avril avr. 04 2025Rédaction
Bien souvent, dans le cadre d’une procédure de divorce, l’un des ex-conjoints est assujetti au paiement d’une prestation compensatoire. Cette somme d’argent, différente de la pe... -
Comment organiser la protection patrimoniale d’une personne vulnérable ?
Publié le : 24/02/2025 24 février févr. 02 2025Rédaction
La gestion du patrimoine repose sur une planification anticipée. Lorsque survient une altération des facultés mentales, il est souhaitable d’avoir prévu des mesures afin d’assur... -
Cession d’entreprises : quelle imposition pour les plus-values ?
Publié le : 24/01/2025 24 janvier janv. 01 2025Rédaction
En matière de cession d’entreprises, la fiscalité est une des considérations principales du cédant. En cas de projet de cession de titres sociaux, il convient avant toute chose... -
Entrepreneur et régime matrimonial : lequel est le mieux adapté ?
Publié le : 06/01/2025 06 janvier janv. 01 2025Rédaction
La loi du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante a marqué une avancée majeure pour les entrepreneurs individuels. Depuis le 15 mai 2022, ils bénéfi...